Le marché arrive à saturation, les prix amorcent une baisse : Loyers : dix villes au banc d'essai

Elwatan; le Dimanche 6 Janvier 2008
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Une table, une chaise, un cahier et un stylo accroché par une ficelle au même cahier. Sur la chaise : une jeune fille mastiquant de manière agressive un chewing-gum.
On ose timidement un «Bonjour, je cherche un F3 au centre-ville, avec une cour si possible ?» Sans s'asseoir - il n'y a qu'une chaise - on attend la réponse avec anxiété. «Ah, désolée, j'ai pas de F3 dans le centre-ville», lâche-t-elle sans prendre la peine de feuilleter son cahier où sont griffonnés quelques numéros de téléphone. L'agence est pourtant située avenue Didouche Mourad. Nous contactons par téléphone un autre bureau du centre-ville, en se faisant passer pour un client alléchant. Cette fois, il est question d'un F4 à Hydra. Budget : aucune limite. «Laissez-nous votre numéro de téléphone, on vous rappellera incha Allah demain.» Le lendemain, aucune nouvelle. C'est la dure loi du marché immobilier, en tout cas locatif. Spéculation, fraude, manque de professionnalisme : la capitale n'a pas le privilège de cette déconfiture. El Watan a mené une étude à l'est, à l'ouest, au centre et au sud du pays. Les neuf correspondants qui ont enquêté ont tous remonté les mêmes informations.

L'offre et la demande sont déséquilibrées

Ce constat est surtout vrai à Alger. Pourquoi est-il si difficile de trouver un logement potable à un prix raisonnable ? «Les biens existent et il y en a bien assez pour satisfaire la demande, estime Abdelhakim Aouidat, président par intérim de la Fédération nationale des agences immobilières. Mais c'est vrai, aujourd'hui, on estime que 40% du marché locatif est bloqué.» Conséquence de tout cela : les prix ont commencé à baisser depuis le début de l'année. C'est une règle universelle : quand on ne trouve pas preneur, on baisse ses prix, ajoute le responsable de la Fnai. D'ici six à sept mois, le recul sera vraiment sensible et fera tache d'huile aux prix de vente. Primo, les prix sont trop élevés. Il faut au moins 15 000 DA pour trouver un petit logement et l'Algérien touche en moyenne 12 000 DA. Il y a donc un vrai problème. «Les propriétaires font n'importe quoi, remarquent en chœur plusieurs agents immobiliers. Ils arrivent en disant : "Mon voisin a loué à tel prix, j'en veux au moins autant !". Entre 2005 et 2006, la Fnai a relevé une flambée de 130%. Particulièrement vive en été et au bord de la mer (à Oran aussi) en raison de la présence des immigrés au pouvoir d'achat plus important. «Mais le vrai virage remonte à 2003, poursuit Abdelhakim Aouidat. Personne n'a pu l'expliquer mais la véritable hausse s'est engagée après le séisme. Entre 2003 et 2008, le prix d'un appartement à Garidi a été multiplié par trois !» Autre raison de la flambée : le retard dans les délais de livraison des logements de l'AADL. «Les appartements auraient dû être livrés fin 2004. Les gens concernés ont donc quitté la maison familiale pour prendre un appartement. En 2003, quelque 65 000 familles ont cherché à louer ! Et ça a perduré, puisque les délais n'ont pas été respectés», se souvient le professionnel. De telles vagues de demandes contribuent évidemment à faire grimper les loyers et à déséquilibrer le marché. Comme en témoigne notre correspondant à Annaba. «La dernière promotion d'avocats compte 620 lauréats. Le bâtonnat exige des F3 pour l'ouverture d'un cabinet ! De quoi consolider la tendance à la hausse des loyers.» Houria Alioua à Ouargla, où les agences immobilières n'existent même pas, note aussi : «Les prix indiqués ne reflètent en aucun cas l'état du logement. Les sociétés étrangères qui se sont installées à Hassi Messaoud ont largement contribué à la hausse des prix. C'est le règne de l'informel. Le système s'auto-entretient, en fixant les règles du jeu et les barèmes des prix.» Autre phénomène : si le marché est bloqué, c'est aussi parce que les propriétaires rechignent à louer. «Ils craignent tout simplement de ne pas récupérer leur bien, note Abdelhakim Aouidat. A tort, car nous ne sommes plus dans les années 1970 : il existe aujourd'hui des textes législatifs qui les protègent des abus. Mais comme ils sont mal informés, ils préfèrent fermer leur bien.»

De Annaba à Oran, il faut avancer un an de loyer

La règle est la même dans toutes les villes testées : le bailleur exige en général un an d'avance de loyer. A Tizi Ouzou comme à Blida ou à Constantine. «Une mesure motivée par l'insolvabilité des locataires», précise-t-on à Annaba. A Sidi Bel Abbès, les propriétaires semblent plus souples mais «vous trouverez rarement des locations avec moins de six mois de caution. Sauf dans les haouch qui offrent moins de commodités (toilettes collectives, chambres exiguës, voisinage encombrant)», souligne M. Abdelkrim. A Alger, la situation varie d'un propriétaire à l'autre. «Certains propriétaires, voyant qu'ils ne parviennent pas à louer, cèdent sur l'avance et préfèrent louer trois ou six mois plutôt que rien du tout», témoigne une agence du centre-ville. A la Fnai, Abdelhakim Aouidat constate l'inverse : «Un an d'avance ? Mais c'est dépassé ! Maintenant, certains propriétaires demandent deux à trois ans de caution, pour se protéger au cas où le locataire refuserait de quitter les lieux. Si c'est le cas, le bailleur doit aller en référé, et cela prend au moins trois mois.»

En l'absence de régulation, tout le monde «bricole»

A commencer par les agences. Aucun loyer réel n'est déclaré chez le notaire. A Blida, la somme déclarée représente le tiers du montant réel. A Annaba, il faut compter 70% de moins par rapport au véritable prix du loyer. A Tizi Ouzou, les montants déclarés chez le notaire n'excèdent pas 5000 DA. Les rabais peuvent donc atteindre les 80% pour les loyers à 30 000 DA. A Ouargla, entre 25% à 60% du prix. Tout le monde, locataire comme agence ou bailleur, y trouve son compte, mais pour le président de la Fnai, ces arrangements sont souvent sources de litiges où le propriétaire y laisse des plumes. «Imaginez un contrat sur cinq ans où le propriétaire déclare louer pour 10 000 DA au lieu de 20 000 ! Certains locataires malhonnêtes ont bien compris l'astuce : ils paient la première année et revendiquent le loyer déclaré chez le notaire les années suivantes !»

- Dossier coordonné par : Mélanie Matarese et Adlène Meddi

- Correspondants : M. Abdelkrim (Sidi Bel Abbès), Houria Alioua (Ouargla), Bouras Aomar (Oran), Ahmed Boudraâ
(Constantine), M.-F. Gaïdi (Annaba), Abdelkrim Mekfouldji (Blida), M. Nadjah (Oran), Mohamed Naïli (Tizi Ouzou),
Fayçal Kentari (Tamanrasset)

Categorie(s): enquête

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